既存住宅ストックの活用としての住み替え

この点に関して松原(1988)は,宅地開発指導要綱の自治体への普及
にともなう開発コス-(『広島市開発状況調宙」より作成)トの上昇やコスト上
昇部分の販売価格へ
の転嫁の限界などによって,低成長期に入ってからは十分な地価差益を取得で
きなかったことを指摘した。松原はこの時期における大都市圏の住宅市場での
質的変化が,戸建てからマンションへの需要のシフト,建て替え需要へのシフ
ト,既存住宅ストックの活用としての住み替えによる中古住宅流通市場などを
挙げている。また松原は低成長期における住宅地開発の特徴として,1974年
制定の国土利用計画法が土地取引のチェックをし,宅地分譲中心から建て売り
分譲中心へと移行するような開発手法の変化がみられたことを明らかにした。

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この時期の第1の特徴は,飛び地的分布形態を示す住宅団地の開発と既存の
住宅団地に隣接した連担的分布形態をとる住宅団地の開発が並行して行われた

時期であり,都心からかなり離れた山間部に孤立する住宅団地や,交通の便や
教育・商業などのサービスへのアクセスの良い市街地周辺に住宅団地の集積が
みられるようになったことである。後者の住宅団地集積地域としては,西区や
安佐南区の安川流域の丘陵地があげられる。しかしながらJR・広島電鉄.バ
スを併用でき,西広島バイパスが整備された西区においても朝夕の通勤.通学
ラッシュ時には交通渋滞が深刻であるが,それ以上に安佐南区では,区内で造

成された住宅団地からの通勤・通学流に加えてより遠くの安佐北区からの通
勤・通学流が未整備な幹線道路に流れ込み,1994年に新交通システムの導入
とそれに並行する祇園新道の整備により対応がなされるまで,慢性的で深刻な
交通渋滞をさらに危機的にさせることとなった。

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バスルートも数少ない幹線道路に集中

大規模住宅
団地は,市街地と離れて飛び地的な分布を示すものが多く,そのため在来市街
地の諸施設に依存することが不便であったり,不可能であったりすることが多
い。また大規模住宅団地が一集落として成立しうる規模をもったため,敷地内
に宅地開発指導要綱による規定通りに小学校などの教育施設や上下水道,公園
を計画的に設置するほか,小規模なスーパーマーケットや商店街などの商業施
設を設置することにより在来地域から機能的に独立した地域をつくるものも登
場した。

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しかしながら,広島市における住宅団地開発の特徴は,道路網や軌道系公共
交通機関の整備などを欠いていることである。そのため在来の集落が利用して
いた幅員の狭い道路や,ひどい場合には水田のあぜ道のような生活道路を利用
しないと住宅団地にたどり着けないような状況をつくり出している。また,安
佐南区安川流域のように丘陵地の住宅団地群から流出する通勤・通学者が谷の
中の限られた交通ルートや交通手段に殺到する事により,早朝から深刻な交通
渋滞を引き起こすような問題も発生した。表V-1に示したように,1970年代
以前には都心2)から10km未満の立地が多かったが,この時期には都心から
15km以上離れた立地の団地も多く3)9上記のように道路整備も不十分である
ため,図v-2に示すように,バスルートも数少ない幹線道路に集中するよう
になっている。

しかも,時刻表によるパスの所要時間は,安佐南区安古市地区からでも
1時間以内に都心に到着できるようになって
はいるが,しかしながら,実際の通勤時間帯の所要時間は,この2倍以上もか
かる状態であった。

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周辺地域の市街地化

それは,既成の市街地に隣接させるこ
とでそれらの地域に生活の利便性を依存させることが可能とさせることができ
たからである。

1970年代前半(1970~74年)には,開発件数.開発戸数ともに急増し,最
も活発に宅地開発がなされた。東区・西区などの市街地周辺地域における開発
と安佐南区・安佐北区などの郊外の新市域における大規模開発が並行して行わ
れ,とくに新市域における開発が急激に進んだのが特徴である。この時期に民

注図中のアルファベットは住宅団地典中地区をさす。A・牛田・戸坂,B・黄金山,C・己斐.
D・井口.E・祇園,F、安古市,G・沼田,H・高閣,I・可部,J・瀬野川,K・矢野
(「広島市開発状況調嘗」より作成)市域は1980年当時のもの。

間企業による開発が多くなったのは,大手不動産資本が住宅団地に商品的価値
を見いだし,積極的に開発・販売を行ったためである。また地主たちが土地区
画整理組合をつくって開発行為を行った事例も多く,その大部分が市街地に近
接した地域や周辺地域に分布する。これらの土地区画整理組合による宅地開発
事業は,周辺地域の市街地化や宅地造成に刺激された地主たちが宅地開発に乗
り出したことによると考えられる。これらの土地区画整理組合による宅地造成

地域の特徴は,住宅団地造成地域へのアクセス道路や住宅団地内の歩道が未整
備であったり,住宅団地内の生活関連施設が不十分であるなどの問題を抱えて

いることである。

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大規模住宅団地は,山林を造成して開発されたものが多く,平地部の農地の
ように所有者が分散していないために宅地への登記転換も比較的容易になされ,
しかも広大な土地を獲得しやすいことが開発業者の利点となった。

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広島市における住宅団地の開発

これにともない都市域内部には住宅団地ごとのモザイク
状の居住地域が形成されると予想される。本節では,既存の自然発生的住宅地
と違った住宅団地の開発経過を明らかにした上で,住宅団地居住者の居住特性
がどのような空間的構造を示すのか,また住宅団地居住者の特性がどのように
変化し,それらの居住特性の変化に地域的差異がみられるのかについて明らか
にすることを目的とする。

2.住宅団地の開発
広島市における住宅団地の開発は,1960年代前半に始まり,図V-1に示す
ように,1970年代に入り開発面積が急激に増加した。この時期における広島
市における宅地開発のすさまじさは,都市計画学の『都市計画教科書』(都市
計画教育研究会編;1995)において都市計画力§なされなかった悪例として紹介
されるほどの乱開発の様相を示している。しかし,1975年以降はその前年の
国土利用計画法による乱開発の規制や地価の急騰,都市内部の中高層集合住宅
の建設増加などのために,開発面積増加のペースはやや鈍っている。

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広島市における住宅団地の開発は,平地が少ないこともあり,市街地周辺の
山麓斜面や市街地からかなり離れた山間部に展開されている。

初期(1961~69年)の広島市における住宅団地の開発は,市街地に近接し
た地域や市街地周辺地域に多く,商業施設,教育施設,公園などの諸施設を備
えていない3ha程度かそれ未満の小規模な住宅団地で,それらの諸機能を住
宅団地が隣接する在来地域に依存するものが多かった。土地区画整理事業やま
とまった土地を所有する個人により宅地化されたものが多く,とくに個人によ
る小規模な開発は,市街地周辺に造成の容易な山麓緩斜面の土地をもつ地主が
積極的に開発行為を行ったものである。

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住宅団地は人為的につくられた居住地域

このように,住宅団地の定義は個々の研究者による定義が若干相違する。そ
こで本研究では既往の研究,新聞などの日常用語,行政の刊行物などで使用さ
れる用語を総合的に考慮し,住宅団地を住宅建設を目的として開発されたある
程度以上の規模をもってつくられた土地と定義し,その中には戸建て分譲住宅
群や公営住宅,公団住宅,社宅などの中高層集合住宅群からなる造成地および
それらが混合して供給されたものを含める。

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次に,どの程度の規模以上を住宅団地とするかの問題であるが,鈴木
(1964)は「日本住宅公団の国民金融公庫の内容から地方公共団体が住宅建設
にあたって,国家から融資を受けられる最低限度は20戸であり,一応この程
度の規模が団地として認められる最小単位であろう」としている。以上のこと
を考慮して,本研究では『広島市開発状況調書』(広島市;1980)から1ha以
上の計画面積をもつ,住宅建設目的の開発による土地を研究対象とした。この
規模設定では,実際に1ha以上の開発における最小戸数が20戸程度であるた
め,前述の鈴木による定義と比較的よく対応する。

周知のように,住宅団地は人為的につくられた居住地域であり,それが単独
であるいは周辺地域と関連して地域社会を形成する。またこれまでに内外の都
市計画学の分野で多く指摘されたように,同一時期に入居した団地住民は住宅
団地ごとに均質的な特徴を持った居住者集団を形成する傾向がある。しかも住
宅団地は外延的に郊外に発展していくため市街地拡大の一役を担い,また飛び
地的な拡大もみせる。

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マイホーム造り

先人の知恵は自然の摂理に基づいたものであり、摂理を無視した基準や規則では、膨大な費用と労力の無駄になることを理解すべきではないだろうか。性能表示認定によって、将来の資産価値を高めるという話も耳に入ってくるが、その前に税の見直しをしなくては、縦割り行政のマスターベーションでしかない。税制の見直しと、西欧並みの住宅ローン制度の確立があってこそ、先進国として恥ずかしくない良質の住宅と、中古住宅流通の促進を図ることができる。全て規則で規制する現在の政策は、自由主義経済の原則に反する。但し、自由主義経済では国民一人一人が、自分で選んだものは、行政の責任にせず、それぞれが責任を持つべきだ。自分で選んだ相手との争いは、司法によって解決が図られるよう門戸が開放されている。昔から自分の城を持つということは、一人前として認められたことであり、そうなったからには社会に対しても、家族に対しても責任を持たなければならない。住まい造りは人任せにせず、必要な知識は自分で取得して、住み方を明確にすることにより、施工業者と一体となった快適な住まいが完成する。無知、または無関心、無責任な人任せは、トラブルの元であり、第三者による解決であっても長く心の負担として残る。今の基準を守れば、暇疵担保期間である一○年以内に問題が発生することはない。災害の備えに地下室はお勧め!←地下室を含めた不動産情報はこちらから。問題が起こるとすれば、その基準に問題が存在するか、その運用と指導監督に原因があることが大部分である。この責任をとりたくないために、新たな規則や基準が作られ膨大な量となっているのである。これからマイホームを手に入れたいと考えている人も多いかと思うが、規則や基準を信じ、人任せにしていては、夢に描いたような外観はできても、精神的にも肉体的にも癒されるような快適な住まいは、ほど遠いものとなってしまう。選ぶのも、建てるのも、お金を払うのも、住むのも、自分と家族であることを肝に命じて、マイホーム造りを始められることを願うものである。

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伝統の木造技術

これにより心配されることは、悪質業者による着手金倒産である。構造改革による規制緩和は早くから叫ばれてきたが、特殊法人の見直し論も含めて、相変わらず逆行した政策が打ち出されている。性能保証制度、認定制度に名を借りた特殊法人が住宅産業では根強く君臨していくことになる。最近になって、シックハウス対策として、換気設備の義務づけと、新建材の使用量を規制しようとする動きが、国土交通省と厚生労働省の共同案として浮上してきた。新建材の含有量に対してランク分けというあいまいな基準を作っておいて、出口である住宅に使用する量を規制するやり方は、予防を念頭においた政策とは思えない。結局、住宅保証機構や日本住宅、木材技術センターのような新たな特殊法人の誕生による天下り先の確保としか思えない。我が国伝統の木造技術である匠の技も、行政の無責任な政策で消え去ろうとしている。木造軸組に金物を多用する基準を作ったことにより、寿命を短くし、産業廃棄物の増加を招き、耐震性を弱めることになったことを理解しようとしない。予算が許す限り、もしもの時の為の設備を検討しましょう。←こちらのサイトでいろいろな物件を見られます。基準があるから悪質な業者も生きられるのであって、業界の浄化につながるとは思えない。民間主導でこそ真の競争が生まれ、技術革新が促進され、悪質な業者の生きる道を閉ざすことになると私は考える。

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夢のマイホームを手に入れた人達

「想像力」「努力」「思考力」「理解力」などよく使われる言葉であるが、これらの欠如している人達が、行政や立法にたずさわっている体制のなかでは、一○○年後でも改善されることは期待できない。なぜなら、国民に痛みを我慢して欲しいと言うなら、行政、立法にたずさわる人達がまず痛みを感じなければならないのだが、そのような政策は一向に表明されない。この人達は、国民が痛みから解放されるために一生懸命努力していると言うかもしれない。しかし、このような状況になった発端は、彼らの政策にあったわけで、反省や責任を感じられない彼らには、それを言う資格さえもないと言えよう。多くの人に社会主義は好きですかと質問すると、大部分の人がNOと答えるだろう。次に我が国は自由民主主義国家ですかと尋ねると、約半分の人は答えられない。なにしろ、この国では奈良に都があった時代から、今日に至るまで「御上(おかみ) 」という言葉が脈々と使われ続けているのである。公僕という言葉は、今や形骸化してしまって誰も使うことがなくなってしまった。経済問題にしても、教育問題にしても、全ての政策が将来の展望なしに作られ、その責任を明確にしないまま、今日のこの事態を招いているのだ。こと細かく作られた規則は、政策者が責任を負わなくて済むような内容になっており、都合が悪くなると自由主義や民主主義を口にするやり方は卑怯(ひきょう) 以外の何ものでもない。今、リストラという名のもとに失業者は増加の一途を辿(たど) り、夢のマイホームを手に入れた人達の中でも、収入の道が閉ざされたローン滞納者が続出している。裁判所の掲示板にも差し押さえになった競売物件がたくさん掲示されている。住宅購入時には地震対策も十分気にしておきましょう。←こちらではその他住宅関連情報がたくさんあります。住宅産業においても、住宅金融公庫の廃止問題が取りざたされる中で、駆け込み需要に期待し、短期勝負に賭けようとする声もあがっている。

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住宅問題

景気の動向は一段と厳しさを増している。毎月発表される経済動向調査でも、四半期ごとに発表される短観(企業短期経済観測調査)でも、下方軌道にあるとの表現は今まではなかった。最近発表された福島県内の二○○二年三月に卒業した高校生の就職内定率は二六%となっていた。今後心配されることは、アルバイトもなく職もない若者が増加し、それによって昼間は寝ていて、夜遊び歩く人達が増え続けて社会不安を招くことにならないかということである。また、一家の中で、昼、夜の二重の生活が存在することにより、家族の関係がバラバラになってしまった例もたくさんある。住宅問題とは少し離れるかもしれないが、人生の目標も、夢も、生きる術も奪い取られてしまった若者に、重い荷物だけが背負わされようとしている。バブル崩壊後、一○年以上の年月が経過したが、いまだに解決に至っていない。健康保険制度は崩壊の危機にあり、老人医療費の対象は七○歳から七五歳へと引き上げられ、個人負担は増加。政府管掌の社会保険にあっても二割負担から三割負担に改正されようとしている(社会保険は過去に一割から二割負担に変更されている)。また、年金支給年齢も六五歳へ引き上げられるなど、どれをとっても将来に対する不安を煽(あお) るものばかりである。戦後、数多くの大学が新設されたが、学生が集まらず経営の危機に至っている大学も多い。地方のある短大では、一○○人の定員が埋まらず、留学生二○○人以上を受け入れているという記事が新聞に載っていた。たくさんの物件をこちらのサイトから→ご覧いただけます。はたして目的を持って進学する者はどれほどいるだろうか。遊びたいから進学する、就職先がないからとりあえず進学する。親も自分の子供にアドバイスする能力もない。保育園、幼稚園、小学校、中学校、高校と全て他人任せにしてきた子育ての中で、親は子供にどんな話をしたらいいのかわからなくなっているのではないか。

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伝統建築

長い歴史の中で培われてきた伝統建築は、何百年もの間、凛(りん) とした存在感を現わしているが、経済性と採算性を中心とした建築物は、二、三○年で存在感がなくなってしまう。伝統的なものには、自然の摂理を無視したものはない。今日、自然との共生が叫ばれているが、これは僅か数十年の間で、自然の摂理を無視したやり方に多くの問題が指摘され、解決のための負担に耐えられなくなった結果、過去の歴史を見直そうという呼びかけとなったと言えるのではないか。「低ホルムだから安心」と言うテレビコマーシャルや、ヨシックハウス症候群」の発症をなくした健康住宅」などの宣伝文句が、あること自体を不思議だと思わなければならない。物に欠陥があれば商品ではなく、そのものを使うことにより、不都合が生じる場合には、商品として売ってはならないというのが商道徳ではないのか。しかし住宅産業にあっては、建材などに指摘されるような問題があっても、禁止したり改善命令を下す部署がない。せいぜい行なえるのは指導のみである。この原因は、住宅産業とほかの産業では構造が違うからである。例えば、自動車産業、電器産業、食品産業のいずれにおいても、完成品を作るメーカーが最終責任を負うことになっている。これに対して、住宅産業では、建材を生産する会社が大手企業であり、この大手企業の指導のもとに、メーカーである施工業者は建材を選び施工をする。指導があっても、完成した製品に対する責任は施工業者が負う。大手建材メーカーの生産する建材は、基準値以内であれば、どの基準のものを生産してもなんら問題とはならない。従って施工業者と施主側との関係は賭(か) けに等しいものとなる。リフォームなど大きな出費をしなくても、有効な地震対策も有ります。←こちらのサイトから安心できる物件を探してください。なぜなら、健康被害が発生するかもしれないし、しないかもしれないからである。博打のようなものであることを証明するものとして、人の体は親子であっても、体質が異なることが挙げられる。機械の部品のように、全てが同じと言うわけにはいかない。地球上の人類全てが、さまざまな体質と性格を持って暮らしているのである。

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